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从美嘉地产决策走向看未来菲律宾房产走势

从美嘉地产决策走向看未来菲律宾房产走势

最近经常接到咨询,主题虽不尽相同,但大致意思都是菲律宾这边的期房想要断供,询问下如何能止损到最低程度。

印象最深的是一位二线城市的读者留言,不是说好了全球货币大放水,新盘开盘都是只涨不跌么?为什么19年买的房产到现在要转楼花,原价都没有人要呢?

首先,全球货币放水,和新盘只涨不跌与否,没有必然联系。其次,一些投资客想要抛售菲律宾楼花的原因,说白了是自己手里现金流不断萎谢,只能一步步不得已丢卒保车,丢车保帅。问过不少抛售楼花的投资客,现金流匮乏的原因是因为国内的房子需要贷款,而国内银行现在一步步收紧房贷不放款,导致手头资金一下子被房贷黑洞吸光。其实从2020年开始,从中央到地方银行已经开始迅速地调整贷款了,之前敢贷的现在不敢了,之前你能贷款的,现在绝对会条条框框卡住你,之前能够多贷的现在少贷了。信用贷、经营贷,全年压缩,严禁不良贷款,别说是经营贷、信用贷、过桥贷这些非正规贷款了,就连你正常出的这个首付流水都要严查来源。流水严查,可以说整个房地产的贷款系统将是一个釜底抽薪的一个现象,产生的影响是非常大的。眼下是丢弃菲律宾的卒保国内的车,可是当手里的现金流不够填充房贷黑洞后,又会如何呢?对于那些想要通过止损菲律宾房产,节源手头现金流的读者,我一向都建议在这个晦暗不明的时代,现金为王,剩者为王,做事宁可保守三尺,切勿激进一分,你所奢谈的美轮美奂的未来,难以熬得过苍白无力的当下。最重要的,手里的现金流比什么都重要,活下去比什么都重要。

微信截图_20210623225217.png

除了对现金流的失控外,还有很多读者表示对菲律宾的疫情不看好,表示可能未来一两年都无法恢复经济正常化,屋漏偏逢连夜雨的是,按照外媒报道,出于维护国内来之不易抗疫局面的需要,加之明年的冬奥会和党代会,因此有关方面拟定将目前严格的出入境管控政策,延续到2022年底。

也就是说:非必要不出(回)国的形势要持续到明年底,航空旅行五个一的政策也要持续到明年底,即使欧美等国在陆续放宽边境限制,但是世界和中国的往来隔绝,大概率还要持续一年半。先不论这些出口转内销的消息真伪,但见当下的国内外疫情形势,东南亚不断传播的变种病毒,迟迟跟不上趟的疫苗接种,个人以为,那些打算做华人,特别是做大陆出入境同胞生意的行业从业者,当有清醒的认知,做好长期冬眠,转行求生的plan B。似乎是为了印证这一点,柬埔寨那边的菜园子,已经爆出大批泰国华裔导游,因为疫情对旅游行业的打击,已经转型投身菜农行业,经由陆路偷渡至暹粒/金边/西港,充当菜农这一对国语需求标准较高的灰色行业,以填补因大批国人被劝返回国后,遗留下的真空生态位。而身边外岛的华人民宿店主,潜店教练,彩荣也有耳闻有部分受不了坐吃山空的窘迫,北上马尼拉寻找菜园收留,希冀熬过疫情大流行的饥荒时刻。在这种时刻,前两年无比高光的菲律宾房产,又会有什么样的危与机呢?今天彩荣在这里抛块砖,来自于菲律宾地产行业一线军团——美嘉(MEGAWORLD CORP)的相关分析研判。在上周的一场圆桌地产发展会议中,Megaworld 执行副总裁兼首席战略官 谭凯文(Kevin Andrew L. Tan)表示尽管经历疫情,美嘉的住宅销售仍然保持上升,主要拉动方,为马尼拉大都会以外项目的本地买家。

他补充说,大多数本国买家,都在寻找马尼拉大都会以外的项目。

“对于住宅而言,大流行一出现,我们立即(暂停)马尼拉大都会的所有项目。因为疫情,马尼拉大都会的地产需求,并不是减少了,而是被搁置了。这个时刻,在马尼拉大都会继续推出更多地产项目是不明智的,所以我们立即转向各省,”谭先生说。

尽管大流行带来了经济挑战,但这位战略官指出,海外菲律宾工人的销售一直“有弹性”。

“它没有受到影响,我认为这些国家中有很多发达国家,正先于菲律宾之前复原,得益于疫苗,我们看到美嘉的地产收入,来自于国际销售的增长略有增加,比本地买家涨幅更快。”谭先生说。

与此同时,菲律宾离岸博彩运营商 (POGO) 的退出并未对美嘉的办公室租赁收入产生重大影响。

谭先生说,POGO目前占办公室总体租赁的6-7% 左右,而大流行前的峰值为 11-14%,缩水了50%。

“POGO的办公室入住率现在下降到不到个位数,6%到7%,尽管缩水一半,但是它的绝对比重非常低,”他说。

POGO撤离之后,主要是业务流程外包 (BPO) 公司,很快占据了写字楼中,POGO公司腾出的空间。

同时,谭先生表示,据办公室租赁产品线的销售团队汇报,目前有一些POGO公司,明确表示寻求机会回流菲律宾。

目前,尚不明朗的POGO税法新规,成为影响POGO回流的主要因素。一旦对菲律宾离岸菠菜运营商及其外国雇员征税的措施成为法律,有迹象表明,一些POGO公司,将会重返菲律宾,寻求在国家法律的庇护下,继续开展POGO业务。

谭先生表示,对于不少POGO企业而言,他们更关注的不是税率高低,而是要通过新的税制确立,让整个行业更加清晰。微信图片_20210623225224.jpg

“搬走的POGO公司,他们当中很多人期待回来……他们开始询问我们产品线的销售团队。”

“这些回流公司,面临的唯一挑战是工人短缺,因为有旅行禁令,中国工人预期将会有较大缺口,需要其它国家华裔或者懂中文话语系统的当地族裔填充......人们期待税收制度尘埃落定,好重新开始POGO运行。”他说。

对于美嘉来说,POGO行业只是将来电子商务互联网应用生态的一个场景,在该战略规划官的心目中,美嘉将增长希望寄托在新兴BPO行业的扩张上。

“我们现在更加致力于新型BPO,通过疫情大流行,我们确实认为这是一个我们想要进一步发展的行业,”他说。

由于疫情的改变,人们从消费习惯到生活习惯都发生了本质改变,金融、医疗、电子商务和技术领域的BPO正在飞速扩张,这种后疫情时代的变化,将为美嘉的住宅项目和商业地产项目开发,带来新的契机。这也从某个角度,印证了之前美嘉万金一掷,将旗下优质系列地产项目,打包成为信托基金主力,从市场上筹集273亿比索,着力于后疫情时代的发力——地产升级开发。有人地产打包,万金一掷,去博未来龙头;有人地产打包,低价甩卖,只为退场谢幕。微信图片_20210623225248.jpg这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。文末彩荣小结:1:疫情大流行在继续,边境管控还要继续较长时间,因此各个行业从业者都要做好对应的规划和危机自救策略。2:POGO行业渴望回归,再等待税收新规落实,嗯,从某种程度讲,在等杜特地卷铺盖,马拉坎南宫换人。3:和普通菜农最息息相关的是,这个行业还会需要人力,但是这些人力和身处国内的同胞有没有什么关系,只能且走且观瞧。4:马尼拉大都会的房产,处于横盘整理期,等待四周区域的补涨,这个时期需要多长时间,就要看整体经济何时可以摆脱疫情,回归正常。5:晦暗不明的时代,现金为王,剩者为王,做事宁可保守三尺,切勿激进一分,要抵达美轮美奂的未来,先熬过苍白无力的当下。6:疫情流行是暂时的,人们习惯的改变是永久的,由此带来的衍生以及未来变数,还要引起渴望在马尼拉投资房产同胞的足够重视。



 

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